보증금에서 뗄 수 있는 것과
없는 것.

정리 — 올빼미 특수청소 대표 김현정 · 유품정리사 1급(제2025-002150호) 등 민간자격 4종 · 현장 실무 기준으로 확인해 적습니다 · 2026년 8월 확인

출발점 — 원상회복 의무의 진짜 크기

세입자는 계약이 끝나면 집을 원래 상태로 돌려줄 의무가 있습니다(민법 제654조가 준용하는 제615조). 그런데 이 "원래 상태"가 입주하던 날의 새것 상태라는 뜻이 아닙니다. 법원은 사람이 살면 자연히 생기는 변화 — 통상의 손모 — 는 임대료에 이미 반영된 것으로 보아, 특별한 약정이 없는 한 세입자가 물어낼 몫이 아니라고 봐 왔습니다. 세입자가 부담하는 것은 고의나 부주의로 생긴, 통상을 넘는 훼손입니다.

경계는 결국 "보통의 세입자가 보통으로 살았어도 생겼을 변화인가"입니다. 못 자국도 몇 개인지, 오염도 어느 깊이인지에 따라 칸이 바뀝니다.

금액 계산 — 전액이 아니라 남은 수명만큼

훼손이 인정되어도 새것 값 전액을 물리는 것이 아닙니다. 실무와 법원 감정에서는 벽지·장판 같은 마감재를 5~6년 안팎 쓰는 것으로 보고, 이미 쓴 기간을 뺀 남은 가치만큼만 배상 범위로 잡는 방식이 흔합니다. 예를 들어 6년을 쓰는 것으로 본 장판을 4년 쓴 시점에 세입자가 못 쓰게 만들었다면, 새 장판 값의 3분의 1 수준이 출발점이 되는 식입니다. 훼손이 방 하나라면 집 전체가 아니라 그 방의 해당 면이 범위입니다. 이 계산법을 알고 있는 것만으로도 "전부 새로 해내라"는 요구 앞에서 대화의 기준이 생깁니다.

특약은 만능이 아닙니다

"퇴거 시 도배·장판 새로 하고 나갈 것" 같은 특약을 두고 다툼이 많습니다. 법원의 태도는, 통상 손모까지 세입자에게 지우는 약정이 아예 불가능하지는 않지만 그 범위가 구체적이고 분명하게 합의됐어야 한다는 쪽입니다. 뭉뚱그린 "원상복구 후 반환" 한 줄은 대체로 원래 원칙대로 — 훼손만 부담 — 해석됩니다. 임대인이라면 특약을 구체적으로 쓰는 것이, 세입자라면 서명 전에 그 줄의 의미를 확인하는 것이 각자의 방어입니다.

사망이 있었던 집 — 조심스럽지만 필요한 이야기

특수청소와 맞닿는 지점이라 절제해서 적습니다. 사망 사실 자체는 배상 사유가 아닙니다. 법원은 경위를 봅니다. 병사·자연사는 세입자 측의 잘못이라 보기 어렵다는 판단이 일반적입니다. 스스로 생을 마감한 경우에는 임차인 측(상속인·보증인)의 배상 책임을 인정한 판례가 있습니다. 한편 오염이 발생했다면 그 실제 복구비는 경위와 별개로 원상회복의 문제로 다뤄집니다 — 저희가 발행하는 항목별 견적서와 작업 확인서가 이 "실제 복구비"의 증빙입니다. 이 영역은 사안마다 결론이 갈리니, 큰 금액이 걸렸다면 변호사 상담을 먼저 받으세요. 비용을 누가 부담하는지의 큰 구조는 비용은 누가 내나에 있습니다.

“냄새”를 공제 근거로 쓰려면

냄새는 사진에 안 찍힙니다. 그래서 다툼이 됩니다. 실무에서 근거가 되는 건 냄새 자체가 아니라 그 냄새를 없애는 데 실제로 무엇을 걷어내야 했는가입니다. 항목과 범위가 적힌 견적서, 걷어내기 전후 사진, 작업 확인서 — 이 셋이 있으면 통상 마모와 구분이 됩니다.

복구 비용만이 전부가 아닌 경우도 있습니다. 냄새 때문에 다음 세입자가 입주를 거부했거나, 작업을 위해 집을 비워 두어야 했다면 그 기간의 임대료 상당액까지 손해로 볼 여지가 있습니다. 다만 이건 "냄새 때문에 계약이 무산됐다"는 사실관계가 남아 있어야 하는 이야기라, 중개사와 주고받은 문자나 보러 왔던 분의 거절 사유를 기록으로 남겨두셔야 합니다. 금액과 인정 범위는 사안마다 달라 변호사 확인이 먼저이고, 저희는 그 근거가 될 견적서와 작업 확인서까지만 만들어 드립니다.

자주 묻는 질문

이어지는 안내

• 임대 원상복구(오염 현장)명도 후 순서와 발행 서류
• 비용은 누가 내나세입자 사망 시 부담 구조
• 특수청소 비용항목별 견적서를 읽는 법
• 자주 묻는 질문확인서에 담기는 내용
• 상황별 질문 80가지흡연 훼손·공제 관련 문항을 검색으로 바로