안내 · 보증금
보증금에서 뗄 수 있는 것과
없는 것.
퇴거 정산은 임대인과 세입자가 가장 자주 부딪히는 자리입니다. 기준을 모르면 양쪽 다 억울해집니다. 이 페이지는 법원이 반복해서 확인해 온 원칙 — 훼손은 물어내되, 세월은 물어내지 않는다 — 를 실무의 언어로 풀어둡니다. 법률 자문이 아닌 안내이며, 금액이 큰 다툼은 변호사 상담이 정확합니다.
출발점 — 원상회복 의무의 진짜 크기
세입자는 계약이 끝나면 집을 원래 상태로 돌려줄 의무가 있습니다(민법 제654조가 준용하는 제615조). 그런데 이 "원래 상태"가 입주하던 날의 새것 상태라는 뜻이 아닙니다. 법원은 사람이 살면 자연히 생기는 변화 — 통상의 손모 — 는 임대료에 이미 반영된 것으로 보아, 특별한 약정이 없는 한 세입자가 물어낼 몫이 아니라고 봐 왔습니다. 세입자가 부담하는 것은 고의나 부주의로 생긴, 통상을 넘는 훼손입니다.
| 대체로 공제 안 됨 (통상 손모) | 대체로 공제 대상 (훼손) |
|---|---|
| 햇빛에 바랜 벽지·장판 | 반려동물 배설물이 스며든 바닥 |
| 가구 무게로 눌린 자국 | 바닥 태운 자국, 큰 파임·깨짐 |
| 못 자국 몇 개 수준의 생활 흔적 | 벽 전체의 낙서·대형 타공 |
| 수명이 다해 낡은 설비 | 방치로 생긴 심한 오염과 배어든 냄새 |
| 일상 조리로 생긴 옅은 얼룩 | 쓰레기 방치로 인한 부패 오염 |
경계는 결국 "보통의 세입자가 보통으로 살았어도 생겼을 변화인가"입니다. 못 자국도 몇 개인지, 오염도 어느 깊이인지에 따라 칸이 바뀝니다.
금액 계산 — 전액이 아니라 남은 수명만큼
훼손이 인정되어도 새것 값 전액을 물리는 것이 아닙니다. 실무와 법원 감정에서는 벽지·장판 같은 마감재를 5~6년 안팎 쓰는 것으로 보고, 이미 쓴 기간을 뺀 남은 가치만큼만 배상 범위로 잡는 방식이 흔합니다. 예를 들어 6년을 쓰는 것으로 본 장판을 4년 쓴 시점에 세입자가 못 쓰게 만들었다면, 새 장판 값의 3분의 1 수준이 출발점이 되는 식입니다. 훼손이 방 하나라면 집 전체가 아니라 그 방의 해당 면이 범위입니다. 이 계산법을 알고 있는 것만으로도 "전부 새로 해내라"는 요구 앞에서 대화의 기준이 생깁니다.
특약은 만능이 아닙니다
"퇴거 시 도배·장판 새로 하고 나갈 것" 같은 특약을 두고 다툼이 많습니다. 법원의 태도는, 통상 손모까지 세입자에게 지우는 약정이 아예 불가능하지는 않지만 그 범위가 구체적이고 분명하게 합의됐어야 한다는 쪽입니다. 뭉뚱그린 "원상복구 후 반환" 한 줄은 대체로 원래 원칙대로 — 훼손만 부담 — 해석됩니다. 임대인이라면 특약을 구체적으로 쓰는 것이, 세입자라면 서명 전에 그 줄의 의미를 확인하는 것이 각자의 방어입니다.
사망이 있었던 집 — 조심스럽지만 필요한 이야기
특수청소와 맞닿는 지점이라 절제해서 적습니다. 사망 사실 자체는 배상 사유가 아닙니다. 법원은 경위를 봅니다. 병사·자연사는 세입자 측의 잘못이라 보기 어렵다는 판단이 일반적입니다. 스스로 생을 마감한 경우에는 임차인 측(상속인·보증인)의 배상 책임을 인정한 판례가 있습니다. 한편 오염이 발생했다면 그 실제 복구비는 경위와 별개로 원상회복의 문제로 다뤄집니다 — 저희가 발행하는 항목별 견적서와 작업 확인서가 이 "실제 복구비"의 증빙입니다. 이 영역은 사안마다 결론이 갈리니, 큰 금액이 걸렸다면 변호사 상담을 먼저 받으세요. 비용을 누가 부담하는지의 큰 구조는 비용은 누가 내나에 있습니다.
다툼이 시작됐다면
순서는 협의 → 내용증명 → 분쟁조정 또는 소송입니다. 주택임대차분쟁조정위원회는 소송보다 빠르고 싸게 결론을 받는 길이고, 소액이면 지급명령·소액사건 절차도 있습니다. 세입자가 보증금을 못 받고 이사해야 한다면 임차권등기명령으로 대항력을 지켜두는 방법이 있습니다. 어느 길이든 증거가 먼저입니다 — 입주·퇴거 시점의 사진, 항목별 견적서, 실제 지출 증빙.
“냄새”를 공제 근거로 쓰려면
냄새는 사진에 안 찍힙니다. 그래서 다툼이 됩니다. 실무에서 근거가 되는 건 냄새 자체가 아니라 그 냄새를 없애는 데 실제로 무엇을 걷어내야 했는가입니다. 항목과 범위가 적힌 견적서, 걷어내기 전후 사진, 작업 확인서 — 이 셋이 있으면 통상 마모와 구분이 됩니다.
복구 비용만이 전부가 아닌 경우도 있습니다. 냄새 때문에 다음 세입자가 입주를 거부했거나, 작업을 위해 집을 비워 두어야 했다면 그 기간의 임대료 상당액까지 손해로 볼 여지가 있습니다. 다만 이건 "냄새 때문에 계약이 무산됐다"는 사실관계가 남아 있어야 하는 이야기라, 중개사와 주고받은 문자나 보러 왔던 분의 거절 사유를 기록으로 남겨두셔야 합니다. 금액과 인정 범위는 사안마다 달라 변호사 확인이 먼저이고, 저희는 그 근거가 될 견적서와 작업 확인서까지만 만들어 드립니다.
자주 묻는 질문
퇴거하는데 도배 전체 비용을 물어내라고 합니다. 다 내야 하나요?
원칙적으로 아닙니다. 훼손 없는 벽면까지 부담할 이유가 없고, 훼손이 있어도 남은 수명만큼만 부담하는 것이 실무입니다. 4년 쓴 벽지라면 새 도배 전액이 아니라 남은 가치에 해당하는 일부가 출발점입니다. 훼손이 세입자 잘못이라는 입증 책임은 임대인에게 있습니다.
계약서에 '원상복구 후 반환' 특약이 있으면 전부 세입자 부담인가요?
그 문구만으로는 아닙니다. 통상 손모까지 지우려면 특약이 범위를 구체적으로 정했어야 한다는 것이 법원의 태도입니다. 뭉뚱그린 한 줄은 대체로 "훼손만 부담"으로 해석됩니다. 문구가 구체적이라면 달라질 수 있으니 계약서를 들고 상담을 받아보세요.
임대인인데, 공제하려면 어떤 증거를 남겨야 하나요?
입주 시점과 퇴거 시점을 나란히 보여줄 수 있어야 합니다. 입주 전 사진·체크리스트, 퇴거 직후 손대기 전 사진·영상, 그리고 항목별 견적서·영수증·세금계산서. 저희 작업 확인서에는 오염 위치·정도·처리 내역이 들어가 공제 근거로 쓰입니다. 원상복구 페이지의 순서도를 함께 보세요.
집에서 사람이 사망한 사실만으로도 배상을 청구할 수 있나요?
사망 자체는 배상 사유가 아닙니다. 병사·자연사는 세입자 측 잘못으로 보기 어렵다는 판단이 일반적이고, 스스로 생을 마감한 경우 배상 책임을 인정한 판례가 있습니다. 실제 오염의 복구비는 별개로 원상회복 문제로 다뤄집니다. 사안마다 갈리는 영역이라 변호사 상담이 필요합니다.
집주인이 보증금을 돌려주지 않습니다. 어떤 순서로 대응하나요?
먼저 반환을 요구한 기록을 남기십시오. 문자도 되지만 내용증명이 분명합니다. 공제 금액이 다툼이라면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있고, 소송보다 빠르고 비용이 적습니다. 이사를 가야 하는데 돈을 못 받았다면 임차권등기명령을 신청해 두어야 이사한 뒤에도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3). 그래도 해결되지 않으면 지급명령이나 소송으로 갑니다. 어느 단계든 입주 때와 퇴거 때의 사진, 공제 내역에 대한 임대인의 설명이 핵심 자료입니다.
입주할 때 사진을 찍어 두지 않았습니다. 지금이라도 할 수 있는 것이 있나요?
있습니다. 우선 지금 상태를 방마다 날짜가 남게 찍어 두십시오. 입주 무렵 임대인이나 중개사와 주고받은 문자, 하자를 알린 기록, 중개대상물 확인·설명서, 이전 세입자가 살던 때의 매물 사진이 입주 당시 상태를 보여 주는 자료가 됩니다. 훼손이 세입자 책임이라는 점은 공제하려는 임대인이 입증해야 하므로, 사진이 없다는 이유만으로 불리해지는 것은 아닙니다.
임대인이 공제한 금액의 근거를 보여 달라고 요구할 수 있나요?
요구하실 수 있고, 요구하시는 것이 맞습니다. 공제는 실제 훼손과 그 복구에 든 비용이 있어야 하므로, 어느 자리가 어떻게 훼손됐는지의 사진과 항목별 견적서나 영수증을 보여 달라고 하십시오. 청소비, 원상복구비처럼 뭉뚱그린 금액은 다툼의 출발점이 됩니다. 임대인께도 같은 말씀을 드립니다. 항목이 나뉜 견적서와 작업 전후 사진이 있으면 공제가 받아들여지기 쉽습니다.
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연락
항목별 견적서가 다툼을 줄입니다.
"청소비 일체"가 아니라 반출·오염 제거·탈취를 나눠 적은 견적서 — 공제 협의가 훨씬 쉬워집니다. 010-3177-2245