현장 · 원상복구
다음 세입자를 들이기 전,
집을 원래 상태로.
문을 열었더니 짐과 쓰레기가 그대로고, 냄새가 복도까지 나옵니다 — 임대인들이 저희에게 전화하는 순간입니다. 이 페이지는 퇴거 후 오염이 심한 집을 어떤 순서로 되돌리는지, 그리고 그 비용을 누구에게 어떻게 청구할 수 있는지의 실무를 다룹니다. 평범한 퇴거 청소는 저희 몫이 아니라 일반 청소 업체의 영역입니다.
손대기 전에 · 증거
청소가 시작되는 순간 현장은 증거로서 사라집니다. 보증금에서 공제하거나 세입자에게 청구할 생각이 조금이라도 있다면, 문 연 날의 상태를 방마다 사진과 영상으로 — 날짜가 남게 — 먼저 담으세요. 입주 당시 사진이 있다면 나란히 놓을 수 있어 가장 강력합니다. 저희도 작업 전 기록을 남기지만, 임대인 본인의 기록이 먼저 있는 것과는 무게가 다릅니다.
- 이런 분이 찾습니다
- 명도 후 문을 열었더니 짐·쓰레기·냄새가 그대로인 집의 임대인, 세입자 사망·잠적 뒤 정산을 앞둔 집주인과 상속인, 공실을 빨리 돌려야 하는 건물 관리 주체가 주로 찾습니다. 항목별 견적서·작업 확인서·세금계산서를 정산용으로 갖춰 드립니다.
- 저희 일이 아닌 경우
- 평범한 퇴거 청소는 같은 사업자의 올빼미청소가 맡는 일반 청소의 영역이고, 남은 짐의 처분 근거가 확인되기 전에는 들어가지 않습니다 — 연락 두절이면 내용증명 통지와 법적 절차가 먼저입니다. 새 마감재 넣기와 설비 일은 각 전문 업체 몫입니다.
명도 후 순서 — 급한 마음이 실수를 만듭니다
저희가 맡는 오염의 종류
반려동물의 배설물이 눌어붙은 바닥, 몇 달치 음식물이 썩은 주방, 봉투로 가득 찬 방, 잠적한 세입자가 남긴 집 전체. 이런 현장은 걷어낼 것(오염이 스민 장판·벽지)과 살릴 것을 가르는 판단이 먼저고, 반출 → 살균세정 → 탈취 → 살균 마무리 순서로 갑니다. 오염이 심한 집은 저장강박 현장과, 사망이 있었던 집은 고독사 현장 정리와 겹치므로 그쪽 기준이 함께 적용됩니다. 걷어낸 자리에 새 마감재를 넣는 일과 설비를 손보는 일은 각각 마감 업체와 설비 업체의 몫으로 명확히 나눕니다 — 저희 견적에는 저희가 하는 일만 들어 있습니다.
부동산 명도 청소 — 집을 돌려받은 경로마다 들어가는 때가 다릅니다
“명도 청소”로 찾아오신 분은 대개 두 경우입니다. 세입자와 합의해 집을 돌려받았는데 안이 엉망인 경우, 그리고 소송과 강제집행까지 가서 집을 넘겨받은 경우. 청소의 내용은 같지만 짐에 손댈 수 있게 되는 시점이 다릅니다.
| 돌려받은 경로 | 남은 짐 | 저희가 들어가는 때 |
|---|---|---|
| 합의 퇴거 | “남긴 물건은 버려도 된다”는 확인을 문자나 서면으로 받아 두십시오 | 확인을 받으신 뒤 바로 |
| 연락 두절·잠적 | 여전히 세입자 소유입니다. 내용증명 통지와 법적 절차가 먼저입니다 | 처분 근거가 선 뒤. 그 전에는 기록과 견적까지만 합니다 |
| 강제집행(인도집행) | 집행관이 짐을 들어내 채무자에게 넘기거나 보관합니다(민사집행법 제258조) | 집행이 끝나 집을 넘겨받으신 뒤. 남은 오염과 냄새, 잔여 쓰레기가 저희 몫입니다 |
| 경매 낙찰 후 인도 | 전 점유자의 짐도 같은 절차를 따릅니다 | 인도가 끝난 뒤 |
집을 돌려받은 날 하실 일은 청소가 아니라 기록입니다. 방마다 사진과 영상을 남기고 계량기 숫자를 찍어 두십시오. 그 기록이 있어야 세입자에게 청구하든 보증금에서 공제하든 근거가 됩니다. 폐기물이 차량 단위로 나오는 집은 쓰레기집 정리의 물량 기준으로, 벽과 바닥을 뜯어야 하는 상가는 원상복구 철거 연계로 이어집니다.
비용과 청구
오염의 종류와 물량, 걷어낼 마감재의 범위가 현장마다 크게 달라 하나의 범위로 못 박지 않습니다. 대신 견적서를 항목별로 쪼개 드립니다 — 반출, 오염 제거, 탈취가 각각 얼마인지 보이게. 이렇게 해야 세입자에게 청구하거나 보증금에서 공제할 때 "청소비 일체 얼마"가 아니라 항목별 근거로 말할 수 있습니다. 공제가 어디까지 되는지 — 통상 마모와 훼손의 경계 — 는 보증금 공제 기준에 따로 정리했습니다.
- 발행 서류
- 작업 전후 사진, 항목별 견적서, 작업 확인서, 세금계산서(올빼미 청소 명의 — 이름이 둘인 이유).
- 저희 구간
- 대개 하루~이틀. 바닥재 아래 오염은 건조가 붙어 늘어날 수 있습니다.
- 맡지 않는 것
- 평범한 퇴거 청소, 새 마감재 넣기, 설비 일 — 각 전문 업체 몫.
냄새가 남은 집이라면
퇴거 후 가장 자주 걸리는 게 냄새입니다. 특히 실내 흡연이 오래된 집은 벽을 닦아도 며칠 뒤 되돌아옵니다. 니코틴이 벽지 뒤 풀 층과 장판 밑까지 배어 있어서 표면만으로는 끊기지 않기 때문입니다. 어디까지 걷어내야 하는지는 실제 현장 사진과 함께 담배 냄새·니코틴 제거에 따로 정리해 두었습니다.
“통상 마모”와 갈리는 자리
바닥이 젖어 있거나 배수구에서 냄새가 올라오는 상태라면 원인부터 갈립니다. 수선비를 누가 내는지는 변기·싱크대 막힘과 역류에 민법 기준으로 정리해 두었습니다.
공제 다툼은 벽지 색이 아니라 대개 바닥과 문틀 하부에서 갈립니다. 위에서 찍은 사진으로는 멀쩡해 보이는데 들추면 합판까지 내려간 현장이 많습니다. 아래는 쓰레기집 현장의 기록입니다. 어디를 찍어 두어야 나중에 근거가 되는지 보시라고 걸어둡니다.
자주 묻는 질문
세입자가 짐을 두고 나갔습니다. 제가 버려도 되나요?
함부로 버리면 안 됩니다. 남은 짐도 법적으로는 세입자 소유물이라 임의 처분하면 오히려 임대인이 배상 문제에 걸릴 수 있습니다. 연락 두절이면 내용증명으로 기한을 통지하고, 명도소송·강제집행에서는 유체동산 처리 방법이 법으로 정해져 있습니다. 저희는 처분 근거가 확인된 뒤에 들어가고, 애매하면 법률 전문가 확인이 먼저라고 말씀드립니다.
세입자에게 비용을 청구하려면 어떤 서류가 필요한가요?
손대기 전 사진·영상, 입주 당시 상태 자료, 비용 증빙. 저희 쪽에서는 전후 사진, 항목별 견적서, 작업 확인서, 세금계산서가 나갑니다. 다툼이 되면 결국 "통상 마모를 넘는 훼손"과 "실제 지출"을 입증하는 싸움입니다.
이 비용을 보증금에서 공제해도 되나요?
고의·과실 훼손의 복구비는 공제 대상이 될 수 있지만, 통상적인 사용으로 생긴 마모는 원칙적으로 안 됩니다. 경계선과 계산법은 보증금 공제 기준에 정리해 두었으니 공제 전에 먼저 읽어보세요.
다음 세입자를 들이기까지 보통 얼마나 걸리나요?
저희 몫(정리·오염 제거)은 대개 하루~이틀입니다. 오염이 바닥재 아래까지 갔다면 건조가 붙고, 새 마감재 일정은 마감 업체 몫이라 전체 기간은 현장에 달렸습니다. 견적 때 저희 구간부터 확정해 드립니다. 넣었던 칸막이·마감을 통째로 들어내는 단계가 필요한 현장이라면 원상복구 철거 연계가 그 앞 순서를 잇습니다.
명도 청소는 일반 퇴거 청소와 무엇이 다른가요?
일반 퇴거 청소는 비어 있는 집의 먼지와 물때를 닦는 일이고, 명도 청소라고 부르시는 현장은 대개 짐과 쓰레기, 밴 냄새, 상한 마감재가 함께 남은 집입니다. 그래서 순서가 기록, 남은 짐의 처분 근거 확인, 반출, 오염 자재 걷어냄, 살균세정과 탈취로 길어집니다. 짐도 오염도 없이 닦기만 하면 되는 집이라면 저희가 아니라 일반 입주·퇴거 청소 쪽이 맞고, 그렇게 말씀드립니다.
원상복구 과정에서 나온 폐기물 처리비도 세입자에게 청구할 수 있나요?
세입자가 남긴 짐과 쓰레기를 치우는 데 든 비용은 원상회복 의무의 범위 안에서 청구를 검토할 수 있는 항목입니다. 다만 받아들여질지는 계약 내용과 입증에 달려 있어, 저희는 판단 대신 근거를 남겨 드립니다 — 반출 전 사진, 물량과 처리 경로가 적힌 항목별 견적서, 작업 확인서, 세금계산서입니다. 통상의 생활 흔적을 넘는 부분만 대상이 된다는 점은 보증금 공제 기준 안내에 풀어 두었습니다.
임대인이 함께 읽어둘 안내
연락
버리기 전에, 한 번만 물어보세요.
잔류물 처분은 순서를 틀리면 임대인이 지는 게임이 됩니다. 현장 사진과 함께 상황을 보내주시면 순서부터 잡아드립니다. 010-3177-2245