법에는 없고,
판례에는 있습니다.

정리 — 올빼미 특수청소 대표 김현정 · 유품정리사 1급(제2025-002150호) 등 민간자격 5종 · 현장 실무 기준으로 확인해 적습니다 · 2026년 10월 확인

법 조항은 무엇이라고 하나

매도인이나 임대인에게 집 안의 사망 사실을 알리라고 정한 조항은 없습니다. 공인중개사가 확인·설명해야 하는 항목(공인중개사법 제25조, 시행령 제21조)에도 사망이나 자살 같은 표현은 들어 있지 않습니다.

그렇다고 숨겨도 된다는 뜻은 아닙니다. 대법원은 법령·계약·관습·조리에서 나오는 신의칙상 고지의무를 인정하고, 계약 여부를 좌우할 만한 사정을 알면서 알리지 않으면 부작위에 의한 기망으로 봅니다. 이때 상대방은 사기를 이유로 계약을 취소하거나(민법 제110조), 취소하지 않고 손해배상만 청구할 수 있습니다(민법 제750조). 분양 때 인근 쓰레기 매립장 건설 예정 사실을 알리지 않은 사건(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515)과 공동묘지 사실을 알리지 않은 사건(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 등)이 대표적입니다.

사망 사실을 알리지 않은 실제 판결

두 판결 모두 사건 뒤 몇 달 안에 맺은 계약이었습니다. 자살이나 고독사 같은 이른바 '심리적 하자'에 일반 기준을 세운 대법원 판례는 확인되지 않습니다. 위 판결은 언론 보도로 알려진 하급심이라, 인용하시려면 판결문을 직접 확인하십시오.

판단할 때 보는 것들

학계와 실무에서 거론되는 요소입니다. 어느 하나로 결론이 나지 않고, 법원은 사건마다 종합해 봅니다.

• 사망의 종류 — 자연사·고독사인지, 자살인지, 살인·사고인지
• 지난 기간과 그 사이 소유자나 거주자가 바뀌었는지
• 리모델링·원상복구를 어디까지 했는지
• 이웃과 관리사무소 등 주변이 이미 알고 있는지
• 매매인지 임대인지
• 상대방이 직접 물었는지

일본은 기준을 만들었습니다

일본 국토교통성은 2021년 10월 택지건물거래업자를 위한 「사람의 죽음 고지에 관한 가이드라인」을 냈습니다. 요지는 이렇습니다.

• 자연사와 일상생활 중의 사고사(넘어짐, 음식물 오연 등)는 원칙적으로 알리지 않아도 됩니다.
• 그 밖의 죽음이나, 자연사라도 특수청소가 필요했던 경우 임대는 대략 3년 동안 알립니다. 특수청소를 한 경우는 발견 시점부터 셉니다.
• 매매는 기간 제한을 두지 않습니다.
• 상대가 물으면 기간과 관계없이 답합니다.
• 법률이 아니라 가이드라인이어서 벌칙은 없습니다.

한국에 적용되는 기준은 아니지만, 법원과 중개 실무가 참고할 수 있는 정리라 소개합니다. 눈여겨볼 점은 특수청소를 했다는 사실이 오히려 고지 대상을 가르는 기준이라는 것입니다.

특수청소가 바꾸는 것과 못 바꾸는 것

특수청소는 냄새와 오염 같은 물리적 흔적을 없앱니다. 그러나 그 집에서 있었던 일이라는 사실은 바꾸지 못합니다. "청소했으니 말하지 않아도 된다"는 결론은 위 판결에서도, 일본 기준에서도 나오지 않습니다.

대신 작업 기록은 설명의 근거가 됩니다. 어디까지 걷어내고 무엇을 교체했는지 적힌 작업 내역과 전후 사진이 있으면, 알리기로 한 경우에도 "어떻게 처리했는지"를 구체적으로 말할 수 있습니다. 상대의 불안은 대부분 흔적이 남아 있지 않을까에서 나옵니다. 처리 범위는 고독사 현장 원상복구에 적어 두었습니다.

어디에 물어보나

• 대한법률구조공단(국번 없이 132) — 무료 법률 상담
• 거래를 맡긴 공인중개사 — 상대방 질문에 어떻게 일관되게 답할지, 확인·설명서에 무엇을 적을지
• 변호사 — 이미 분쟁이 생겼거나 금액이 큰 매매라면

재임대까지의 전체 순서는 세입자 고독사, 집주인이 할 일에 정리했습니다.

자주 묻는 질문

이어지는 안내

• 세입자 고독사 — 집주인의 순서발견부터 재임대까지
• 특수청소 비용은 누가 내나자가·임차·상속별
• 원상복구·보증금 공제 기준뗄 수 있는 것과 없는 것
• 상속·임대차 질문 21가지고지·공실 손해까지
• 임대 원상복구·명도 청소오염 현장 임대인 실무
• 윗집·옆집 고독사·누수 피해누가 배상하나