세입자가 세상을 떠났습니다.
집주인은 이 순서로 갑니다.

정리 — 올빼미 특수청소 대표 김현정 · 유품정리사 1급(제2025-002150호) 등 민간자격 4종 · 현장 실무 기준으로 확인해 적습니다 · 2026년 9월 확인

발견 당일 — 임대인이 하는 것과 하지 않는 것

세입자의 사망은 임대인에게도 갑작스러운 일이고, 그 자리에서 무엇이든 해야 할 것 같은 마음이 됩니다. 그러나 발견 당일 임대인이 할 수 있는 일은 많지 않고, 하지 말아야 할 일은 분명합니다.

발견 당일 유족에게 먼저 연락이 닿는 쪽은 대개 경찰입니다. 임대인이 계약서의 비상연락처로 직접 전화하실 수도 있지만, 사망 사실을 전하는 일은 경찰이 하도록 두고 임대인은 “경찰이 연락드릴 것”이라는 정도로 그치는 편이 유족에게도 임대인에게도 낫습니다.

경찰 조사·검시 중 — 손댈 수 없는 구간

집 안에서 사람이 사망하면 변사 사건으로 접수되어 검시가 진행되고(형사소송법 제222조), 사인이 분명하지 않으면 부검이 더해집니다. 이 동안 현장은 통제되고 임대인도 유족도 들어갈 수 없습니다. 며칠에서 몇 주까지 걸리고, 정해진 기간은 없습니다.

이 구간에 임대인이 할 수 있는 일은 세 가지입니다. 담당 형사에게 현장 인도 예정 시점을 물어 두는 것, 유족과 연락이 닿으면 상속을 받을 것인지 아직 모른다는 사실을 그대로 받아들이는 것, 그리고 정리 견적을 미리 받아 두는 것입니다. 사진을 찍을 수 없는 상태라도 평수·층수·엘리베이터 유무·발견까지 걸린 시간을 알려 주시면 개략 범위는 나옵니다. 인도 당일이나 다음 날 바로 들어갈 수 있도록 대기하는 것이 저희 몫입니다.

임대차 관계는 세입자의 사망으로 끝나지 않습니다. 임차인의 권리와 의무는 상속인에게 포괄적으로 넘어가고(민법 제1005조), 함께 살던 사람이 있었다면 아래에서 설명할 승계 규정이 먼저 작동합니다. 그래서 통제 기간의 차임도 원칙적으로는 계속 발생하지만, 이 돈을 실제로 받는 길은 대개 보증금 정산뿐이라는 것이 현실입니다.

상속인·승계인 찾기 — 임대인이 직접 뗄 수 없는 서류

임대인이 가장 먼저 부딪히는 벽이 여기입니다. 세입자의 가족이 누구인지 알아야 보증금도 짐도 정리할 수 있는데, 임대인은 세입자의 가족관계증명서를 직접 발급받을 수 없습니다. 가족관계의 등록 등에 관한 법률 제14조는 증명서 교부 청구를 본인·배우자·직계혈족·형제자매 등으로 제한하고 있습니다. 그래서 현실적인 경로는 셋입니다.

1. 경찰이 연락한 유족. 검시 과정에서 경찰이 가족에게 연락하고, 시신 인도 때 유족이 나타납니다. 이때 임대인 연락처를 경찰을 통해 유족에게 전해 달라고 부탁해 두면 가장 빠릅니다.
2. 계약서의 비상연락처·보증인. 계약 때 받아 둔 연락처가 있으면 그쪽으로 연락합니다. 없었다면 다음 계약부터는 받아 두시는 것이 이런 일에 대비하는 가장 값싼 방법입니다.
3. 법원 절차. 유족을 끝내 찾지 못하면 공탁이나 상속재산관리인 선임 절차 안에서 법원을 통해 상속인을 확인하게 됩니다. 시간과 비용이 들어, 보증금 규모와 남은 짐의 가치를 놓고 실익을 따지게 됩니다.

가족을 찾았다고 해서 그 사람이 곧 상속인인 것도 아닙니다. 유족은 사망을 안 날부터 3개월 안에 단순승인·한정승인·포기 가운데 길을 정할 수 있고(민법 제1019조), 이 기간 동안은 “아직 모른다”가 정답입니다. 임대인이 이 기간에 유품 처분이나 정리를 재촉하면 유족 쪽에 단순승인 문제(민법 제1026조)가 생겨 다툼으로 번지기 쉽습니다. 유족이 상속을 포기할지 고민 중이라면 임대인은 기다리는 편이 안전합니다 — 그 구조는 상속 포기·한정승인과 유품정리에 적어 두었습니다.

표에서 임대인이 먼저 확인할 것은 하나입니다. 그 집에 세입자와 함께 살던 사람이 있었는가. 있었다면 그 사람이 승계 대상자일 수 있고, 보증금과 짐의 상대방도 달라집니다.

계약·보증금·밀린 월세 — 상계보다 공탁

보증금은 상속재산입니다. 밀린 월세와 원상복구 비용을 보증금에서 공제하는 것 자체는 임대차의 일반 원칙이지만, 문제는 누구와 정산하느냐입니다. 상속인이 여럿이거나 아직 확정되지 않았는데 임대인이 한 사람에게 지급하거나 혼자 계산해 상계해 버리면, 나중에 다른 상속인이 나타나 다시 청구하는 일이 생깁니다.

상속인이 누구인지 과실 없이 알 수 없을 때 임대인이 쓰는 길이 변제공탁입니다(민법 제487조). 보증금을 법원 공탁소에 맡기면 임대인은 반환 채무에서 벗어나고, 나중에 확정된 상속인이 찾아가게 됩니다. 밀린 차임과 원상복구 비용을 뺀 잔액을 공탁하려면 그 금액의 근거 — 연체 내역, 항목별 견적서, 작업 확인서 — 가 있어야 하고, 공탁 절차 자체는 공탁소와 법무사가 안내합니다.

보증금이 정리 비용보다 적을 때, 상속인이 전원 포기했을 때 비용이 누구에게 남는지는 특수청소 비용은 누가 내나의 판단 트리에 있고, 공제가 정당한 범위는 원상복구·보증금 공제 기준에 있습니다. 이 페이지는 그 두 장 앞에 놓이는 순서를 다룹니다.

남은 짐 — 버리는 순간 임대인의 문제가 됩니다

세입자가 남긴 물건은 전부 상속재산입니다. 값어치가 없어 보이는 옷과 그릇도 마찬가지입니다. 임대인이 유족의 동의 없이 내다 버리면 손해배상은 물론 재물손괴 같은 형사 시비까지 생길 수 있고, 무엇보다 “귀중품이 있었다”는 주장에 반박할 방법이 사라집니다. 그래서 인도 직후 임대인이 할 일은 치우는 것이 아니라 남기는 것입니다.

• 기록. 방마다 사진과 영상을 찍고, 계량기 숫자를 남깁니다. 서랍과 장롱은 열어서 찍되 꺼내지 않습니다.
• 봉인. 현금·통장·인감·신분증·계약서·귀금속처럼 나중에 다툼이 될 물건은 봉투에 담아 봉인하고, 봉인 장면도 사진으로 남깁니다. 유족이 있다면 유족 앞에서 합니다.
• 서면. 유족에게 짐을 어떻게 할지 — 직접 가져갈지, 정리를 맡길지, 처분에 동의하는지 — 문자나 서면으로 받아 둡니다. 말로 한 동의는 나중에 남지 않습니다.

유족이 멀리 살거나 그 집에 들어오지 못하는 경우가 많습니다. 그럴 때 저희는 반출 전에 물건을 손으로 넘겨 확인하고, 나온 귀중품과 서류는 사진과 목록으로 남겨 유족께 직접 전달합니다. 그 방식은 유품정리에 있습니다. 유족이 없고 관리인 선임으로 가는 경우에는 관리인의 지시가 처분 근거가 됩니다.

정리 착수 — 두 가지가 갖춰진 뒤

저희가 현장에 들어가는 조건은 둘입니다. 경찰의 현장 인도가 끝났을 것, 그리고 짐과 오염을 어디까지 걷어낼지에 대한 처분 근거가 있을 것 — 유족(상속인)의 서면 동의이거나, 상속재산관리인의 지시이거나, 합의 퇴거의 확인입니다. 그 전에는 기록과 견적까지만 하고, 그렇게 말씀드립니다.

다만 오염과 냄새는 기다려 주지 않습니다. 발견이 늦었던 여름 현장은 며칠 사이에 아래층 천장까지 번지기도 합니다. 그래서 상속 판단이 끝나기 전이라도 오염원과 오염된 물건(매트리스·이불·장판 일부)을 밀봉해 반출하는 최소 조치는 유족의 동의를 받아 먼저 하고, 값나가는 물건과 나머지 짐은 판단이 선 뒤에 정리하는 순서를 권합니다. 이 최소 조치와 전체 정리를 견적서에서 항목으로 나눠 드리기 때문에, 유족과 임대인이 각자 부담할 부분을 나누기도 쉽습니다.

비용의 기준 범위는 고독사 현장 정리와 같이 50만~300만 원이고, 어디까지 걷어내는지는 오염이 스민 깊이로 갈립니다. 임대인이 먼저 지출하실 때는 항목별 견적서·작업 전후 사진·작업 확인서·세금계산서를 그대로 보관하십시오. 보증금 정산과 공탁, 상속인에 대한 청구 모두 그 서류로 합니다.

이웃·관리사무소·냄새 — 임대인이 받는 전화

통제 기간에 임대인이 가장 많이 받는 전화는 아래층과 옆집입니다. 냄새는 원인 세대가 정리되기 전에는 빠지지 않고, 복도를 아무리 닦아도 현관 틈으로 다시 나옵니다. 그 구조와 이웃·관리사무소가 단계마다 할 일은 시신 냄새(시취) 제거 안내에 있습니다. 임대인이 하실 수 있는 건 현관 문틈 막이, 복도 환기, 그리고 “정리 일정이 잡혀 있다”는 안내입니다.

정리 당일 저희는 사명 없는 복장과 차량으로 움직이고, 반출물은 포장해서 냄새와 내용물이 드러나지 않게 내립니다. 다른 세입자에게 무엇이 있었는지를 설명하는 일은 임대인의 몫이 아니며, 하지 않으셔도 됩니다.

다음 임대 — 고지와 보험

집이 정리된 뒤 임대인이 묻는 두 가지입니다. 첫째, 다음 세입자에게 말해야 하는가. 사망 사실의 고지 의무를 명문으로 정한 법은 없고, 공인중개사의 확인·설명 범위와 계약 취소 다툼은 사안마다 갈립니다. 저희가 답할 문제가 아니어서 중개사와 법률 상담을 권합니다. 둘째, 다음에 대비할 보험이 있는가. 2026년 5월 보도 기준으로 국내에서 임대인을 위한 고독사 보험은 사실상 판매가 거의 없는 상태였고(한 상품이 2년간 1건 판매), 일본에서는 청소비와 공실 월세를 보장하는 상품이 퍼져 있습니다. 지금 임대인이 할 수 있는 건 가입해 둔 화재보험이나 주택 관련 특약에 유품정리·원상복구 비용 담보가 있는지 확인하는 정도이고, 저희 견적서와 작업 확인서는 그 청구의 증빙으로 씁니다.

임대인이 갖춰 둘 서류 — 어디서, 무엇에

이 표의 절반은 임대인이 만들고, 나머지 절반은 저희가 만듭니다. 어느 쪽이든 순서를 지키면 나중에 다투지 않아도 됩니다. 판단이 서지 않는 사안은 대한법률구조공단(국번 없이 132)의 상담부터 시작하셔도 됩니다.

자주 묻는 질문

함께 읽어두면 좋은 안내

• 특수청소 비용은 누가 내나자가·임차 × 상속 여부 판단 트리 — 전원 포기 시 임대인이 떠안는 현실
• 원상복구·보증금 공제 기준통상 마모와 훼손의 경계, 공제가 정당한 범위
• 세입자 연락 두절·야반도주살아 있는 세입자가 짐만 두고 사라졌을 때의 순서
• 시신 냄새(시취) 제거 안내이웃·관리사무소·임대인이 단계마다 할 일